Του Χρήστου Ν. Κώνστα
Έχουν περάσει 10 ολόκληρα χρόνια από την εποχή που οι Έλληνες είχαν την προσδοκία ότι θα ζουν μια καλή ζωή -χωρίς να δουλεύουν- απλώς νοικιάζοντας τα μαγαζιά και τα διαμερίσματα που είχαν κληρονομήσει από γονείς και στενούς συγγενείς.
Για δεκαετίες ολόκληρες οι ραντιέρηδες των ακινήτων ζούσαν καλά, πλήρωναν ελάχιστους φόρους και όταν οι συνθήκες το απαιτούσαν, πωλούσαν απλώς ένα κτηματάκι ή ένα διαμέρισμα για να συνεχίσουν την τρυφηλή κι αισιόδοξη ζωή του κληρονόμου.
Τα τελευταία 10 χρόνια, οι προσδοκίες αυτές διαψεύσθηκαν. Το ακίνητο από περιουσία έγινε βάρος. Το βάρος μετατράπηκε σε βρόχο. Το asset έγινε liability.
Κάτι αλλάζει
Σήμερα, τα πράγματα φαίνεται πως αλλάζουν και πάλι. Θα ήθελα να μοιραστώ μαζί σας ένα e-mail που μου έστειλε ένας καλός επαγγελματίας από τον χώρο των ακινήτων, ένας άνθρωπος που κατάφερε πολλά μέσα στην ελληνική πολύχρονη κρίση και τώρα ανοίγει τα φτερά του σε νέες επιχειρηματικές δραστηριότητες.
Μου έστειλε το παρακάτω e-mail πριν από λίγες μέρες. Σας το παραθέτω αυτούσιο για να βγάλετε εσείς τα πρώτα συμπεράσματα.
«Αγαπητέ κύριε Κώνστα, καλησπέρα.
Σας παραθέτω περιοχές ενδιαφέροντος και τύπους ακινήτων για τους οποίους εν δυνάμει αγοραστής ενδιαφέρεται άμεσα να επενδύσει:
· Περιοχές Ενδιαφέροντος: Ιστορικό Τρίγωνο Αθήνας, Γκάζι, Κεραμικός, Ψυρρή, Κολωνάκι, Πλάκα, Μοναστηράκι, Κουκάκι
· Τύποι Ακινήτων για Χρήση ως Ξενοδοχεία: Αυτοτελή Κτήρια Ελαχίστου Εμβαδού 2.000 τ.μ, Εν Λειτουργία ή Κλειστά Ξενοδοχεία 60-70 Δωματίων και άνω, Οικόπεδα, άδεια με πρoς κατεδάφιση κτίσμα, που ο Σ.Δ. τους να αποφέρει κτήριο μεγαλύτερο των 2.000 τ.μ.
· Τύποι Ακινήτων για Χρήση ως Κτήρια Ενοικιαζόμενων Διαμερισμάτων: Αυτοτελή Κτήρια Ελαχίστου Εμβαδού 1.000 τ.μ., Οικόπεδα, άδεια με προς κατεδάφιση κτίσμα, που ο Σ.Δ. τους να αποφέρει κτήριο μεγαλύτερο των 1.000 τ.μ.
Ο συγκεκριμένος αγοραστής, είναι μεγάλο Επενδυτικό Κεφάλαιο από χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης και έχει πρόσφατα αποκτήσει μέσω του Γραφείου μας δύο αυτοτελή κτήρια στο Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας. Αυτές τις μέρες ολοκληρώνει τη διαδικασία αγοράς πολύ γρήγορα αφού πληρώνει εξ ιδίων κεφαλαίων χωρίς τραπεζικό δανεισμό.
Σε περίπτωση που γνωστοί σας έχουν ακίνητα που πληρούν τις παραπάνω προδιαγραφές, μπορούμε να συζητήσουμε άμεσα τους όρους συνεργασίας».
Θεωρώ αυτό το μήνυμα σημαντικό γι’ αυτό και το μοιράζομαι. Όλα τα μηνύματα συνηγορούν στην αναζωπύρωση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την ελληνική αγορά ακινήτων. Είναι λογικό σχεδόν αυτονόητο ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον ξεκινά από τα ακίνητα για επαγγελματική χρήση, γιατί αυτά πάντα διαμορφώνουν το κλίμα στην αγορά.
Σημάδια ανάκαμψης
Μετά από 11 ολόκληρα χρόνια, από 2009, είναι η πρώτη φορά που η αγορά ακινήτων μπορεί να έχει θετικό πρόσημο.
Παρά τις προφανείς δυσκολίες και τη βαριά φορολογία, είναι γεγονός ότι από το τέλος του 2018 επιστρέφουν στην αγορά υγιείς συνθήκες που επηρεάζονται θετικά από τις γενικότερες δημοσιονομικές εξελίξεις και τις προσδοκίες περί διαθέσιμου εισοδήματος και αύξηση της απασχόλησης.
Κατά τη διετία 2017-2018, συνολικά η αγορά ακινήτων, κατοικίες, γραφεία και καταστήματα, κατέγραψε μικρή, αμελητέα πτώση, με απλά λόγια σταθεροποιήθηκε. Άρχισαν να γίνονται συναλλαγές.
Ποια έχουν ζήτηση
Στην Αθήνα, την πρωτεύουσα, οι τιμές, στους γραφειακούς χώρους υψηλών προδιαγραφών στο κέντρο, στη λεωφόρο Κηφησίας και τη λεωφόρο Συγγρού σημείωσαν μικρές αυξήσεις τόσο ως προς τα ενοίκια όσο και ως προς τις πωλήσεις. Αντιθέτως χαμηλή εμφανίζεται η ζήτηση για τα παλιότερα γραφεία σε δευτερεύουσες αγορές της πρωτεύουσας. Αυτό σημαίνει ότι τα ενοίκια σε κεντρικά σημεία της πρωτεύουσας π.χ. στο Σύνταγμα καταγράφονται σε 15-17€ το τετραγωνικό μέτρο.
Στη Λεωφόρο Κηφησίας ξεκινούν από 11 €/τ.μ. και φτάνουν μέχρι τα 15€. Για τα παλιότερα κτίρια σε σημεία με χαμηλότερη ζήτηση το αντίστοιχο εύρος τιμών κυμαίνεται μεταξύ 7-9€/τ.μ.
Όσον αφορά τα καταστήματα, η εικόνα των κλειστών εγκαταλειμμένων, έρημων μαγαζιών που χαρακτήρισαν την τελευταία 10ετή μνημονιακή περίοδο φαίνεται πως αλλάζει.
Η αλήθεια είναι πως οι εμπορικές πιάτσες της Ερμού, του Χαλανδρίου, της Κηφισιάς και της Γλυφάδας αρχίζουν να ζωντανεύουν. Σε αυτές τις περιοχές είναι πλέον σχετικά δύσκολο για έναν μισθωτή να βρει καλούς χώρους, ειδικά όταν πρόκειται για καταστήματα επιφάνειας από 80-150€/τ.μ.
Οι τιμές των ενοικίων για τα καλά καταστήματα στο κέντρο της Αθήνας, κυρίως την Ερμού και το Κολωνάκι, διαμορφώνονται μεταξύ 100-140€/τ.μ. τον μήνα, ενώ στις άλλες εμπορικές περιοχές κυμαίνονται πέριξ των 90€/τ.μ.
Η μέση τιμή των ενοικίων στα εμπορικά κέντρα για καταστήματα άνω των 100 τ.μ. είναι 60-100€/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη στην οδό Τσιμισκή, που αναμφισβήτητα είναι κορυφαίος εμπορικός δρόμος, τα ενοίκια στα καλά σημεία ξεκινούν από 65€ και φτάνουν μέχρι τα 95€ και 100€ το τετραγωνικό. Στις περιφερειακές αγορές της Θεσσαλονίκης οι τιμές είναι πολύ χαμηλότερες από 15€ έως τα 25€.
Restart
Φυσικά δεν είναι όλα ρόδινα, στην αγορά. Φυσικά η Ελλάδα δεν επέστρεψε στην κανονικότητα με λυμένα όλα τα μεγάλα διαρθρωτικά προβλήματα.
Το μήνυμα, όμως, είναι σαφές. Η αγορά των ακινήτων είναι «ζωντανή» και δείχνει ότι θέλει να ανακάμψει δυναμικά, αρκεί να αποφευχθούν τα λάθη της πολιτικής και της απληστίας. Η φούσκα των αφορολόγητων ακινήτων τις περασμένες δεκαετίες έσκασε και τώρα επιχειρείται μια νέα αρχή.
Μια αρχή που υπονομεύεται από την κρατική απληστία και την βαριά υπερφορολόγηση. Το 2019, οι φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι αυξημένοι, ιδιαίτερα στις περιοχές που αυξάνονται οι αντικειμενικές αξίες.
Η προσπάθεια εναρμόνισης των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές στην αγορά ακινήτων έχει δημιουργήσει αλαλούμ στις συναλλαγές.
Αλλαγές στους φόρους
Οι νέες αντικειμενικές αξίες θα φέρουν αλλαγές σε 20 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα:
– Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα ακολουθήσει τη νέα τιμή ζώνης αφού υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
– Ο φόρος χρησικτησίας θα ακολουθήσει και αυτός τις νέες αντικειμενικές, ενώ υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
– Ο φόρος ανταλλαγής συνένωσης οικοπέδων υπολογίζεται με συντελεστή 1,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
– Ο φόρος διανομής, ο οποίος αφορά συνένωση περιουσίας από έναν συνιδιοκτήτη ακινήτου και επιβάλλεται με συντελεστή 0,75% επί της αντικειμενικής αξίας.
– Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται σε αγοραπωλησίες ακινήτων πάνω στην αντικειμενική αξία των ακινήτων.
– Ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης.
– Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος, αποδίδεται στους δήμους και υπολογίζεται με συντελεστή από 0,25‰ – 0,35‰ (ανάλογα με τις αποφάσεις του κάθε δήμου) επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
– Το τεκμαρτό εισόδημα κατοικίας. Οι νέες τιμές ζώνης θα επηρεάσουν άμεσα το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει με βάση την επιφάνεια της κατοικίας όπου διαμένει ο φορολογούμενος.
– Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα τα το οποίο προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
– Τα τέλη υπέρ του Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.
– Το τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
– Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου.
– Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτου.
– Ο φόρος δωρεάς ακινήτου.
– Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
– Τα πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτου.
– Τα πρόστιμα νέων αυθαιρέτων τα οποία συνδέονται επίσης με τις αντικειμενικές αξίες.
– Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% επί της αντικειμενικής αξίας που επιβάλλεται στα ακίνητα που ανήκουν σε εξωχώριες (off shore) εταιρείες.
– Η εισφορά σε γη και χρήμα κατά την ένταξη στο σχέδιο πόλης.
– Ο συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας.
